1,386 עסקאות: ירושלים שומרת על צמרת שוק הדיור

ירושלים ממשיכה לבלוט בשוק הדיור: 1,386 דירות נמכרו בעיר במרץ עד מאי 2026, למרות האטה ארצית | העיר מובילה ביד שנייה ומדורגת שנייה בדירות חדשות | במקביל, 6,080 דירות החלו להיבנות בעיר בתוך שנה, עם פרויקטי התחדשות ובנייה לגובה בהיקפים משמעותיים.

ירושלים ממשיכה לשמור על מעמדה כאחד ממוקדי הפעילות המרכזיים בשוק הדיור בישראל, גם בתקופה שבה היקף העסקאות הארצי נמצא במגמת ירידה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למרץ עד מאי 2026 מצביעים על 1,386 דירות שנמכרו בעיר, מהן 539 דירות חדשות ו־847 דירות יד שנייה. בכך דורגה ירושלים במקום השני בישראל במכירת דירות חדשות ובמקום הראשון במכירת דירות יד שנייה.

התמונה הארצית הייתה חלשה יותר: בתקופה זו נמכרו בישראל כ־21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. עם זאת, בניכוי השפעות עונתיות נרשמה דווקא עלייה של 2.4% במספר העסקאות, ובשוק הדירות החדשות נרשמה עלייה של 0.4% בתקופה זו.

גם נתוני הבנייה מציבים את ירושלים בצמרת. בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ־6,080 דירות, הנתון השני בגובהו בישראל אחרי תל אביב־יפו. עם זאת, מדובר בירידה של 25.4% לעומת 12 החודשים הקודמים, שבהם החלה בנייתן של כ־8,154 דירות בעיר.

היקף העסקאות והבנייה מצביע על שוק ירושלמי שממשיך לפעול בהיקפים משמעותיים גם כאשר שוק הדיור הארצי מתמתן. לפי הנתונים, ירושלים אינה חסינה מההאטה, אך היא ממשיכה לרכז ביקושים, פרויקטים חדשים ותהליכי התחדשות עירונית.

עו”ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר כי “ירושלים היא שוק נדל”ן ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות. המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה. לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן.”

הביקושים בעיר אינם אחידים, והם משקפים קהלים שונים שמחפשים סגנונות מגורים שונים. יש רוכשים שעבורם המחיר והמפרט הם השיקולים המרכזיים, בעוד אחרים נותנים משקל משמעותי למיקום, לאופי השכונה, למרחב הציבורי ולתחושת הקהילה.

אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל”ן בוטיק בירושלים, מצביע גם על המרכיב המקומי בהחלטת הרכישה: “בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם.”

הפער בין סגנונות הבנייה בא לידי ביטוי בשורה של פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים ברחבי העיר. בפרויקט “תלפיות החדשה”, למשל, מדובר במתחם מגורים בקנה מידה בינוני הכולל שמונה בנייני מגורים בני 10 עד 11 קומות. ארבעה מהבניינים כבר אוכלסו, וארבעה נוספים נמצאים בשלבי בנייה ושיווק. הפרויקט תוכנן סביב פארק מרכזי וכולל שבילים, שטחים משותפים, מוסדות ציבור ושדרה מסחרית. באתר הפרויקט מצוין כי ארבעה בניינים כבר מאוכלסים ושניים נוספים נמצאים בשלבי הכנה לקראת אכלוס.

בקצה האחר של סולם הצפיפות נמצא פרויקט ההתחדשות העירונית “מגדלי השישה” בשכונת ארמון הנציב, שמקדמת קבוצת מידר. התוכנית כוללת הריסה של 11 בניינים שבהם 179 דירות והקמה של שישה מגדלים בגובה של 26 עד 36 קומות, עם כ־950 יחידות דיור חדשות. לצד הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר ופארק ציבורי בשטח של כ־1,600 מ”ר. לפי פרסומים על הפרויקט, התוכנית כבר עברה את הוועדה המקומית והתקדמה להליכי הוועדה המחוזית, כאשר כ־67% מבעלי הזכויות חתמו על הסכמים מחייבים.

עו”ד משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל”ן בירושלים, מסביר את ההיגיון הכלכלי מאחורי שתי גישות הבנייה: “מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים.”

ההתחדשות אינה מסתכמת במספר יחידות הדיור. בפרויקטים החדשים ניכר ניסיון לשלב שטחי מסחר, פארקים ומרחבים ציבוריים לצד הבנייה למגורים, כך שהתוספת לעיר לא תהיה רק של דירות אלא גם של תשתיות וסביבת מגורים.

בפרויקט “מגדלי השישה”, למשל, התוכנית כוללת לצד כ־950 הדירות גם פארק ציבורי ושטחי מסחר. לפי אתר קבוצת מידר, הפרויקט נמצא כיום בהליכי תב”ע, והוא מיועד לשדרג את סביבת המגורים של הדיירים הקיימים ולהוסיף אוכלוסייה חדשה לשכונה.

לצד שאלת הצפיפות עולה גם סוגיית השפה האדריכלית של העיר. אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ”ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת ולמעטפות מבנה, מצביע על האתגר: “ירושלים מזוהה עם האבן הירושלמית ועם שפה אדריכלית ייחודית. האתגר הוא לשלב בין חומרים ושיטות בנייה מתקדמות לבין המראה המסורתי, כך שהעיר תוכל להתפתח מבלי לוותר על האופי שמייחד אותה.”

הנתונים מציבים למעשה שתי מגמות במקביל. מצד אחד, ירושלים עדיין מרכזת היקף עסקאות גבוה ומדורגת ראשונה בישראל בשוק היד השנייה ושנייה במכירת דירות חדשות. מצד שני, קצב התחלות הבנייה בעיר ירד משמעותית לעומת השנה הקודמת, כחלק מההתמתנות בשוק.

כך, גם בתקופה של האטה, ירושלים ממשיכה להיות אחד ממוקדי הפעילות המרכזיים של שוק הדיור הישראלי. בין פרויקטים של פינוי־בינוי ומגדלים בני עשרות קומות לבין מתחמים בעלי אופי שכונתי ובנייה מתונה יותר, העיר ממשיכה להגדיל את היצע הדיור ולשנות את פניה. השאלה הכלכלית בשנים הקרובות תהיה לא רק כמה דירות ייבנו בירושלים, אלא איזה מודל של מגורים יצליח למשוך את הרוכשים בתקופה שבה הם בוחנים מחדש את המחיר, המיקום ואיכות החיים.